Телеком операторы: выбор есть - торг уместенРаньше при строительстве офисных центров собственник выбирал эксклюзивного телекомоператора, который предоставлял услуги связи на всем объекте. Так было проще – договор заключался всего один, а арендатор был согласен на всё. Сегодня собственники отказываются от эксклюзивных операторов, давая арендаторам альтернативу. Парадокс: чтобы сохранить арендатора, девелопер должен уметь быть эксклюзивным, но в то же время на объекте нельзя позволить быть эксклюзивным телекомоператору.
Существует два вида эксклюзива на объекте. Первый – это эксклюзив, к которому привлекается специализированный оператор, работающий на рынке коммерческой недвижимости («большая тройка» таких операторов – «Билайн Бизнес», «Комстар», «Гарс Телеком»). Второй – это «карманные» операторы крупных девелоперов, которые сами оказывают телекомуслуги на своем объекте. «Минусы первых – это высокие цены для арендаторов, неповоротливость оператора, плюсы – высокое качество услуг. В случае с «карманными» операторами собственников, как правило, речь идет о низком качестве услуг и опять же о высоких ценах», – говорит Михаил Сергеев, директор по корпоративным коммуникациям «Гарс Телеком».
Сегодня на рынке недвижимости эксклюзив представлен в большинстве случаев телекомподразделениями девелоперов. Эксклюзивные договоры на предоставление услуг связи на объекте постепенно изживают себя, так как для девелоперов коммерческой недвижимости на первом месте по приоритетности стоит обеспечение для арендаторов комфортных условий работы. «Стандартом для большинства объектов офисной недвижимости становится нахождение на объекте 2–3 операторов связи для обеспечения свободной конкуренции, а также готовность собственника или УК организовать ввод нового оператора по запросу арендаторов», – говорит генеральный директор «КОМКОР» (торговая марка «АКАДО Телеком») Леонид Гуштуров. Такой подход не только обеспечивает конкурентные цены на телекоммуникационные услуги (что нейтрализует возможность возникновения недовольства со стороны арендаторов), но и гарантирует наличие устойчивой телекомсвязи на объекте (при возникновении проблем у одного оператора клиенты имеют возможность воспользоваться услугами другого оператора). «Сегодня основной параметр – это возможность выбора. И если арендатор пользуется одним оператором связи по Интернету и ему необходимо бесперебойное получение услуги, то очень часто подключают резервный канал у другого оператора связи», – рассказывает Андрей Савельев, коммерческий директор ООО «Плюс Телеком».
Однако схемы привлечения операторов на объект могут быть разными. «Проблема в том, что наличие нескольких операторов приводит к «зоопарку» на объекте, – считает Михаил Сергеев, – каждый строит свою инфраструктуру под своего клиента, дальше операторы начинают конкурировать за клиентов в здании, начинаются войны операторов, снижаются цены, вымывается выручка. Итог – операторы экономят на оборудовании и качестве услуг. Плохо всем – и арендаторам, и операторам, и собственнику». В связи с этим компании начинают искать способы оптимизации своей работы на объекте. Например, более низкого класса при подборе оператора связи большую роль играет тарифная политика оператора, гибкость подхода при решении любых вопросов, быстрота реагирования на возникающие проблемы и т. д.
«Общим условием, ставшим сегодня наиболее актуальным, является качество работы клиентских и сервисных служб компании. Данный критерий важен не только при взаимодействии оператора связи и собственника помещения, но и при взаимодействии оператора связи и конечных арендаторов», – считает Леонид Гуштуров.
Другим немаловажным критерием выбора является наличие собственной опорной сети на территории Москвы и точки присутствия оператора связи в доступности к объекту коммерческой недвижимости.
По мнению Андрея Савельева, собственник в первую очередь полагается на технические возможности оператора. То есть когда он сможет «войти» на объект, с какой скоростью предоставлять услуги, как быстро начать предоставлять услуги конечным пользователям.
Оператор может быть выбран или на тендерной основе, или на основе личных связей. «Если смотреть правильный сценарий, то речь идет о тендере. Тендеры в последние два года стали в сегменте качественных объектов нормой. Критерии – опыт и специализация», – рассказывает Михаил Сергеев. Сроки принятия решения о выборе телекомоператора зависят от того, какой статус собственник объекта возлагает на поставщика услуг связи.
Если собственник заключает с оператором связи договор эксклюзивности и возлагает сегодня некоторые телекомоператоры предлагают услугу «Локальный оператор здания». Она предполагает наличие в здании единого оператора, который строит единую качественную инфраструктуру. Далее к нему «присоединяется » несколько операторов. Итог – нет эксклюзива, но есть порядок.
Возможность выбора в начале кризиса стала не просто желанием клиента, а необходимостью. Многие операторы почувствовали на себе перемещения арендаторов. «В конце 2008 – начале 2009 года мы потеряли довольно много своих клиентов, потому что люди начали съезжать из дорогих офисов и переезжать в более дешевые. Сначала мы расстроились, но потом поняли, что в наших зданиях тоже стали появляться новые компании, которые становились нашими клиентами. Пошла ротация», – рассказывает Кирилл Проскурин, генеральный директор «Мультилайн».
Критерии отбора телекоммуникационных операторов различаются в зависимости от класса офисных центров, в которых предоставляются услуги. Так, для бизнес-центров на него часть инвестиционных расходов, то он должен определиться с выбором партнера – оператора телекоммуникационных услуг уже «на стадии котлована». Как показывает практика, многие компании все чаще обращаются к операторам и на более ранних сроках – при развертывании стройплощадки. Востребованы сегодня услуги видеонаблюдения за строящимися объектами, что позволяет дистанционно контролировать процесс, а также наличие базовых средств связи для оперативного руководства и взаимодействия.
«Если собственник объекта коммерческой недвижимости берет на себя основные функции по подготовке инфраструктуры для предоставления услуг связи на объекте, то он может определиться с выбором позже», – поясняет Леонид Гуштуров. Обычно это происходит, когда уже ведется строительство офисного центра, но еще не начинается внутренняя отделка. Оптимальный срок создания узла связи на таком объекте – за 2–3 месяца до момента запуска на объект первого арендатора.
На уже функционирующем объекте отказаться от эксклюзивного оператора можно в том числе и судебным путем. В данном вопросе всё зависит от договоренностей (в том числе документально зафиксированных) между собственником и оператором. Все иски, которые были рассмотрены в суде, пока приводят к тому, что собственник здания компенсирует оператору затраты на подключение к конкретному объекту, а никак не упущенную выгоду. «Если в договоре сегодня написано об эксклюзиве, это только для общего ощущения своей эксклюзивности. Никакого законного основания на это нет», – поясняет Кирилл Проскурин. Нельзя также забывать, что эксклюзивность может не понравиться Федеральной антимонопольной службе.
Как и в любой другой сфере бизнеса, конкуренция, как правило, порождает снижение цен и повышение качества услуг. «Бывают и исключения – когда, к примеру, тарифная политика определяется собственником здания или управляющей компанией», – говорит Леонид Гуштуров.
Хотя, по мнению Кирилла Проскурина, классический случай – это местная олигополия: «В таком случае никто ничего не теряет. Обычно арендодатель говорит, что в этом месте должны быть такие-то цены, они прописываются в договоре о сотрудничестве, который заключается при входе оператора в здание». Чаще всего собственники предоставляют арендатору список операторов, которые есть на объекте и из которых арендаторы могут выбрать. Однако арендатор всё чаще имеет не просто возможность выбора, но и возможность привести в бизнес-центр своего оператора.
«Сегодня учитывается прежде всего мнение арендатора. Ибо какого оператора он захочет, тот и будет работать. Особенно если арендатор занимает 1000 и более кв. м. Ранее нужно было быть очень большим арендатором, чтобы разрешали привести своего оператора», – говорит Михаил Сергеев. С ним соглашается и г-н Гуштуров: «Безусловно, как и любая новая тенденция, начинается всё «с верха пирамиды » – больше шансов на удовлетворение таких требований у крупных, якорных арендаторов. Но постепенно тенденция распространяется на всё большее число арендаторов, объектов и собственников. В этом году мы вслед за своими клиентами пришли на большое количество объектов, где ранее существовал эксклюзив». Есть и обратная связь – если арендатор и оператор связи довольны друг другом, оператор может привести арендатора в тот офисный объект, где они уже представлены.
Сами операторы поняли, что эксклюзива скоро совсем не станет. «Мы понимаем, что если сегодня мы получаем эксклюзив на полгода, мы точно знаем, что всё равно собственник одумается и поймет, что эксклюзив сдерживает развитие», – подводит итог Кирилл Проскурин.
Автор: Татьяна Прозорова
Property Facility Management, 8.04.2010
Все статьи
|
